《成都市住宅專項維修資金管理辦法》(以下簡稱《辦法》)于今年2月1日正式實施，這是成都時隔13年來首次對維修資金管理相關(guān)政策進行修訂，從而探索了一套具有“成都特色”的維修資金管理模式。

    專項維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”，是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修更新、改造的資金保障。但當小區(qū)房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備真正出現(xiàn)緊急情況，嚴重影響業(yè)主生活，甚至危及業(yè)主生命財產(chǎn)安全時，部分業(yè)主卻反映維修資金的保障作用并未得以充分體現(xiàn)。

    “其根本原因在于《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)明確規(guī)定‘籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意’，但由于部分業(yè)主公共管理意識弱，不愿參與小區(qū)事務決策；個別業(yè)主存在‘自掃門前雪’的思想，造成緊急情況下業(yè)主意見難以形成，無法在短時間內(nèi)達到法律、法規(guī)所規(guī)定的維修資金使用條件。”市房管局相關(guān)負責人分析，這就延誤了小區(qū)緊急問題的最佳“搶救”時間。因此，建立和完善維修資金的應急使用制度非常必要。

    有應急使用預案

    開啟“綠色通道”解小區(qū)“燃眉之急”

    家住錦江區(qū)“雕塑小區(qū)”的周先生去年就遇到過這樣一件頭疼事。原來，他們住的那棟樓有32層高，但是不知怎么的，4部電梯就壞了2部。“一棟樓里有那么多住戶，電梯根本不夠用。又有不少老人和小孩，很不方便。”周先生說，他們小區(qū)是建立了維修資金的，但是一般使用維修資金都要經(jīng)過雙2/3業(yè)主投票通過。小區(qū)租住戶挺多的，要都來投票，而且達到使用維修資金的標準，耗時絕對很長。等能收集到足夠的業(yè)主意見到區(qū)房管局去備案，真的很耽誤搶修時間。

    “如果該小區(qū)有維修資金應急使用預案，就不會有這個煩惱了。”市房管局相關(guān)負責人說，維修資金新政便是把我市于2011年開始探索的應急使用預案制度予以了固化。

    《辦法》規(guī)定，新建小區(qū)由房屋購買人在簽訂買賣合同時簽署《應急使用預案》；房屋交付使用后，業(yè)委會未成立的，由街辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導建立；業(yè)委會成立的，由業(yè)委會組織建立；業(yè)委會成立后申請資金自管的，通過建立管理公約，取代《應急使用預案》。“一旦出現(xiàn)預案或公約里約定的緊急情況，便可不通過表決，直接啟動預案，迅速進行維修。這就實現(xiàn)了‘預先授權(quán)、遇險使用’，把業(yè)主表決前置，有效解決了通過‘一事一議’方式組織業(yè)主表決耗時長等問題，解決‘燃眉之急’。”上述負責人介紹。

    那么怎么制定應急使用預案呢？市房管局為指導業(yè)主規(guī)范建立應急使用預案，公布了“應急使用預案示范文本”，把“電梯運行系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患，質(zhì)監(jiān)部門出具整改通知書或經(jīng)第三方檢測機構(gòu)監(jiān)測認定的”“因水泵故障和進水管爆裂造成停水的”等7種情形納入應急使用范疇。“在實際中，小區(qū)遇到的緊急情況并不止這幾種。所以，在‘應急使用預案示范文本’的基礎(chǔ)上，可以根據(jù)小區(qū)具體情況適當增加應急使用的情形。只要預案滿足‘雙三分之二’條件通過業(yè)主表決，就可以固化在預案中。今后若出現(xiàn)預案中列明的緊急情況，可按程序動用維修資金。”該負責人告訴記者，有了這樣的“綠色通道”，像周先生遇到的“燃眉之急”便可及時解決。

    無應急使用預案

    優(yōu)化應急使用情形，避免“搭車”使用

    那么對于沒有建立預案的小區(qū)，是不是“遇險”就得不到及時處理了呢？答案是否定的。

    《辦法》規(guī)定，因各種原因未建立應急使用預案或管理公約的，出現(xiàn)應急情形時，可不經(jīng)業(yè)主表決直接啟動使用資金實施應急維修。應急情形包括以下7種：屋面防水損壞造成嚴重滲漏；電梯故障危及人身安全；供水水泵損壞或水管爆裂導致供水中斷；樓體外墻墻面有脫落危險；專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙；消防設(shè)施設(shè)備嚴重損壞；供配電系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，造成停電或漏電等嚴重影響業(yè)主生活或危及人身財產(chǎn)安全的情況。

    為何在應急預案制度外，又對應急使用作出規(guī)定呢？參與《辦法》起草的相關(guān)負責人介紹：“目前，我市部分小區(qū)建立了應急使用預案，還有很多小區(qū)尚未建立應急使用預案。為充分發(fā)揮維修資金在應急排危除險中的作用，《辦法》設(shè)置了應急使用這一途徑，確保為必須的應急除險提供資金保障。但是因應急使用未經(jīng)業(yè)主授權(quán)，考慮到資金使用安全，《辦法》也對應急使用范圍作出了嚴格限制，不設(shè)置兜底條款。并根據(jù)市政府《關(guān)于加強全市住宅電梯安全工作的意見》等規(guī)定，新增質(zhì)監(jiān)、消防部門在電梯、消防設(shè)施設(shè)備應急維修時的查勘確認職責，防止業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)利用業(yè)主非專業(yè)人士、人數(shù)眾多組織分散性等特點，虛列項目，虛增工程量，套取、騙取資金，避免‘搭車’使用。”

                                                                                                                                      來自：成都日報