【小區(qū)物管】小區(qū)物業(yè)，你憑啥收我物業(yè)費？
小區(qū)物業(yè)，你憑啥收我物業(yè)費？
業(yè)主A：我覺得我沒有和物業(yè)公司簽合同，這個物業(yè)公司不是我聘請的，憑什么收我物業(yè)費？
法官：根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第1條規(guī)定，建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。根據(jù)該司法解釋，業(yè)主是物業(yè)服務合同的當事人，SO，你必須履行作為合同當事人一方應當履行的義務啦。再想想，你也是物業(yè)服務的承受者啊，交納費用難道不對嗎？
業(yè)主B：我不住在這個小區(qū)里，房子一直空置，沒有享受物業(yè)服務，憑什么收我物業(yè)費？
法官：首先，請你翻閱《前期物業(yè)服務合同》，看看雙方是否已就房屋空置期間的物業(yè)費進行了約定，如果約定，請按約定履行物業(yè)服務費交納義務；其次，如果雙方沒有約定，根據(jù)《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》第十五條、《南京市物業(yè)服務收費管理實施辦法》第十五條第二款的規(guī)定，業(yè)主辦理入住手續(xù)后長期（連續(xù)性六個月以上）未入住的空置物業(yè)及入住后長期未使用的空置物業(yè)，業(yè)主應向物業(yè)管理企業(yè)書面?zhèn)浒福匆?guī)定或約定公共服務費標準的70%繳納空置物業(yè)管理費。所以，空置的房屋也是要交納物業(yè)服務費的，不過交費的標準是七折，記住是七折哦！
業(yè)主C：我的房子一直是出租給別人住的，我們約定好由承租人交錢，憑什么收我物業(yè)費？
法官：根據(jù)中華人民共和國國務院《物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定，業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。所以，作為業(yè)主的你也是要承擔交納責任的哦。當然，如果你和承租人在房屋租賃合同中約定，由承租方承擔租賃期間的物業(yè)服務費用，你也可以在承擔交納責任后，依法向承租戶追償。如果承租戶拒絕按約履行，你也可以來法院哦。
業(yè)主D：我家電動車一年半以前被偷了，物業(yè)還沒有給我說法，憑什么收我物業(yè)費？
法官：首先，業(yè)主財物受損的情況下，存在物業(yè)服務企業(yè)違約責任與侵權責任競合問題，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百二十二條之規(guī)定，受損害的當事人享有選擇權，可以請求侵害人承擔違約責任或侵權責任。故業(yè)主首先應當明確請求權基礎。其次，業(yè)主以物業(yè)服務企業(yè)未履行安保義務為由要求物業(yè)服務企業(yè)承擔違約責任，如主張構成獨立訴請，則法院一般不予支持其抵扣物業(yè)服務費的抗辯主張。在業(yè)主提出反訴，且符合合并審理的條件下，由法院合并審理。需要強調的是，出現(xiàn)上述情形，請一定要注意收集財物損毀證據(jù)，并積極主張權利，一味拒絕交納物業(yè)費用，并不利于自身合法權利的維護！
業(yè)主E：我家房子質量問題太嚴重，從收房開始室內就漏水。一到梅雨季節(jié)，外面下大雨，屋內下小雨，物業(yè)還沒幫我修好，憑什么收我物業(yè)費？
法官：物業(yè)服務企業(yè)的義務來源，主要源自于物業(yè)服務合同、物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則、行業(yè)規(guī)范、相關法律法規(guī)，除此之外則不屬于物業(yè)服務企業(yè)的義務范圍。因此，出現(xiàn)上述情形時，需首先明確物業(yè)服務企業(yè)是否承擔房屋質量的維修義務。如物業(yè)服務合同有相關約定或物業(yè)服務企業(yè)公開作出承諾等，則應當由物業(yè)服務企業(yè)履行相應的維修義務，在物業(yè)服務企業(yè)未履行義務或未完全履行義務的情形下，業(yè)主可要求其承擔違約責任。但如果相應的房屋質量維修義務屬于開發(fā)企業(yè)，則業(yè)主以此拒交物業(yè)服務費的抗辯，無法得到法院支持。因此，業(yè)主在房屋質量出現(xiàn)問題的時候，必須了解的第一個問題就是維修義務的承擔主體，切記！切記！
業(yè)主F：隔壁老王把破舊家當堆得滿樓道，路都走不了，物業(yè)不給我解決，憑什么收我物業(yè)費？
法官：根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。作為小區(qū)業(yè)主，有義務遵守管理規(guī)約，不得妨害他人的權利，物業(yè)服務企業(yè)也有對業(yè)主行使服務管理的權利。但物業(yè)公司僅有管理的權利，并沒有強制執(zhí)行的權利，如物業(yè)服務企業(yè)已經對相應行為進行了制止，但業(yè)主仍然拒絕糾正錯誤行為，其他業(yè)主以此抗辯拒交物業(yè)服務費，法院一般不予支持。權利受損的業(yè)主可基于相鄰關系主張相應的權利。
業(yè)主G：什么？2013年7月到2017年7月的物業(yè)費？法官，2015年7月以前的那部分早過訴訟時效了，好吧？憑什么收我物業(yè)費？
法官：親，你知道訴訟時效，想必是認真學習過法律常識的，但你只知其一，未知其二，讓棲小法來為你進一步普法。根據(jù)《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第五條，當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算。由于給付物業(yè)服務費用系一持續(xù)的履行過程，物業(yè)服務人要求業(yè)主給付物業(yè)服務費用的訴訟時效期間，應從最后一期物業(yè)服務費用的履行期限屆滿之日起計算。對此，江蘇省高級人民法院在《關于審理物業(yè)服務合同糾紛案件若干問題的意見》中也給予了明確規(guī)定。SO，不是說兩年前的物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)就無權主張，而是要看雙方約定的最后一期物業(yè)服務費的交納時間哦，從這個時間點才開始起算訴訟時效。
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