成都小產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀

　　目前成都在建在售的小產(chǎn)權(quán)土地總面積為4,133.5畝，總房源40,983戶。
　　主要集中分布在郫縣的團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)、三道堰及古城鎮(zhèn)等場(chǎng)鎮(zhèn)上，郫縣小產(chǎn)權(quán)土地開發(fā)量占到成都在售小產(chǎn)權(quán)開發(fā)土地面積的51%。其次是金牛區(qū)和武侯區(qū)各占15%和13%。從圈層來(lái)看，主要分布在距離成都市50公里以內(nèi)的郊縣場(chǎng)鎮(zhèn)；
　　此外，在新都，雙流等區(qū)域，還有大量小產(chǎn)權(quán)房屋規(guī)劃建設(shè)中。
 

　　目前成都在建在售的小產(chǎn)權(quán)主要為6層多層住宅，占總體的53%。其次為電梯公寓，占總體的32%，還有部分的雙拼聯(lián)排別墅。
 

　　目前成都在建在售的小產(chǎn)權(quán)銷售價(jià)格與商品房銷售價(jià)格分布狀況一致，即與主城區(qū)距離近的項(xiàng)目銷售價(jià)格高，三環(huán)外5公里范圍內(nèi)，價(jià)格在2500-3000元/平方米，外環(huán)外~郊縣價(jià)格是1400-1900元/平米，如武侯區(qū)小產(chǎn)權(quán)銷售均價(jià)達(dá)到了3,200元/平方米。
　　與小產(chǎn)權(quán)所在區(qū)域的商品房銷售價(jià)格相比，小產(chǎn)權(quán)價(jià)格要比商品房銷售價(jià)格低1000元/平方米左右，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，主要是受小產(chǎn)權(quán)土地取得價(jià)格較低。
 

　　客源來(lái)看，主要來(lái)自成都市區(qū)的老年消費(fèi)群體養(yǎng)老，占整體的67%，其次是省內(nèi)的其他二級(jí)城市，如達(dá)州、資陽(yáng)等，當(dāng)?shù)刭?gòu)房者所占比較較?。灰虼?，小產(chǎn)權(quán)主要是無(wú)法承受高房?jī)r(jià)的消費(fèi)群體，特別是老年群體，吸引力較大。部分對(duì)小產(chǎn)權(quán)政策理解較為明確的人，買小產(chǎn)權(quán)來(lái)投資。此外，災(zāi)區(qū)客戶還有拆遷戶，受地震之后，購(gòu)房觀念發(fā)生改變，選擇購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)。

　　小產(chǎn)權(quán)成都特色

　　成都小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生的三大前提是成都政府近年實(shí)施的土地整理、金土地工程和農(nóng)民集中居住。
　　成都從2005年起實(shí)施“金土地”工程。市政府認(rèn)為，農(nóng)村土地的非耕地部分，大約占農(nóng)地總量的22％~30％，若拆并、搬遷集中修建住宅，可以騰出近2／3的農(nóng)村集體土地的非耕地。
　　與金土地相配套的是農(nóng)民集中居住，即新居工程，這是成都市推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的一個(gè)組成部分。從2004年起，政府在對(duì)150萬(wàn)畝宅基地全部進(jìn)行整理后，集中修建農(nóng)民新宅。這樣的新居工程在成都已有175個(gè)。新居工程的興建，為小產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模產(chǎn)生提供了房源。
　　新居工程需要大量資金，要在農(nóng)村集體所有的土地上進(jìn)行商品房開發(fā)，按正規(guī)程序必須先經(jīng)國(guó)家征地，轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，再出讓給開發(fā)商，開發(fā)商向國(guó)家交納土地出讓金等稅費(fèi)后建房出售。但面對(duì)以地生財(cái)?shù)恼T惑，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村往往會(huì)繞過(guò)土地出讓的復(fù)雜程序，小產(chǎn)權(quán)房于是遍地開花。
 

　　和國(guó)內(nèi)其他地方的“小產(chǎn)權(quán)房”由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村經(jīng)濟(jì)合作組織頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證不同，郫縣部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小產(chǎn)權(quán)房，房產(chǎn)證是由縣建設(shè)部門頒發(fā)的。
　　由郫縣建設(shè)局頒發(fā)“村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證”，上面規(guī)定：房屋所有權(quán)在發(fā)生轉(zhuǎn)移(買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、入股、轉(zhuǎn)讓、判決等)、變更(改建、擴(kuò)建、合并、分割、更名、改變用途等)、滅失(拆除、倒塌、焚?zèng)]等)、終結(jié)等情況，權(quán)利人應(yīng)該在30日內(nèi)持本證及相關(guān)證件到房屋所在地村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。這和“大產(chǎn)權(quán)證”并無(wú)二致，其中最關(guān)鍵的是上面注明：這種房子“5年之內(nèi)可以私人買賣”，只是要“交納20％的交易稅。
 

　　目前成都市面上小產(chǎn)權(quán)房包括了：農(nóng)村集體用地、新居工程和拆遷安置房三類房屋。
　　農(nóng)村集體用地上修建的房子，主要是政府為了改變當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的生活條件，改善區(qū)域狀況，集中安置農(nóng)民，將當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的宅基地和自留地統(tǒng)一進(jìn)行建設(shè)。這類房屋是在集體用地上進(jìn)行建設(shè)的，建成后是有鄉(xiāng)政府頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。市區(qū)消費(fèi)者購(gòu)買無(wú)法受到法律保護(hù)。
　　而新居工程和拆遷安置房，是將城郊的農(nóng)民拆遷安置，通過(guò)國(guó)土規(guī)劃將土地進(jìn)行集中整理，交由開發(fā)商進(jìn)行建設(shè)。由于該類房屋的土地經(jīng)過(guò)他、國(guó)土規(guī)劃部門，將農(nóng)村集體用地轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)集體建設(shè)用地，因此，該類房屋可以通過(guò)后期補(bǔ)交土地出讓金，取得由政府頒發(fā)房屋使用證和國(guó)有土地使用證。市區(qū)消費(fèi)者購(gòu)買是受法律保護(hù)的。（本文來(lái)源：房?jī)r(jià)網(wǎng)）

 注：1.小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。

     2.小產(chǎn)權(quán)房、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能購(gòu)買；另一種是在集體企業(yè)用地或占用耕地違法建設(shè)的。

     3.大產(chǎn)權(quán)即完全產(chǎn)權(quán)，包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國(guó)有土地使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)時(shí)，無(wú)需繳納土地出讓金和收益收成。小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán)，只包括房屋的使用權(quán)，它與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權(quán)。通俗的解釋，買的房再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”...