“自己的錢(qián)為什么想用還這么費(fèi)勁？”近年來(lái)，越來(lái)越多的小區(qū)業(yè)主開(kāi)始關(guān)心公共維修基金的問(wèn)題，如何妥善保管及使用好這筆錢(qián)更是成為業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)。近日，本報(bào)記者走訪(fǎng)朝陽(yáng)、東城等區(qū)的部分小區(qū)，發(fā)現(xiàn)管理缺乏透明度、業(yè)主擔(dān)憂(yōu)用完難再集、業(yè)主對(duì)如何使用分歧大是導(dǎo)致公共維修基金在個(gè)別小區(qū)“擱淺”的三大原因。

　　□案例1

　　石佛營(yíng)東里小區(qū)

　　是否該動(dòng)用基金存爭(zhēng)議小區(qū)危墻拖一年未修好

　　家住朝陽(yáng)區(qū)石佛營(yíng)東里的業(yè)主反映，去年“7·21”特大暴雨之后，小區(qū)西院墻外的污水管道因地面塌陷受損，導(dǎo)致西院墻向外傾斜，成為危墻，因難以啟動(dòng)公共維修基金，一年來(lái)一直沒(méi)人處理。

　　業(yè)主李先生介紹，小區(qū)院子的西墻是鐵欄桿加水泥柱子的結(jié)構(gòu)。去年特大暴雨中，小區(qū)院外的污水管道損壞，事后他下班經(jīng)過(guò)此處時(shí)，發(fā)現(xiàn)院墻明顯往西側(cè)人行便道傾斜，上邊裂了好多口子，岌岌可危。

　　業(yè)主們將情況反映給物業(yè)公司，物業(yè)把地下的管道修了，但危墻的問(wèn)題解決不了。物業(yè)稱(chēng)，由于資金緊張，維修危墻需啟動(dòng)公共維修基金。這種說(shuō)法讓不少業(yè)主不滿(mǎn)。一位業(yè)主稱(chēng)，這筆錢(qián)應(yīng)該由物業(yè)公司出，小區(qū)的公共收益肯定有結(jié)余，可以從公共收益里支出，不應(yīng)動(dòng)用小區(qū)的公共維修基金，那是小區(qū)的“養(yǎng)老錢(qián)”。

　　由于大部分業(yè)主不同意動(dòng)用公共維修基金，物業(yè)稱(chēng)只能申請(qǐng)上級(jí)公司撥款，小區(qū)的危墻維修一拖就是近一年。

　　前天上午，記者來(lái)到石佛營(yíng)東里小區(qū)看到，居民所說(shuō)的危墻已重新砌過(guò)，但還有一段沒(méi)有設(shè)置保護(hù)圍欄，仍處于沒(méi)有修好的狀態(tài)。

　　小區(qū)物業(yè)工作人員表示，小區(qū)可用的經(jīng)費(fèi)有限，且小區(qū)里邊的基礎(chǔ)設(shè)施，包括外墻、防水等，要?jiǎng)佑霉簿S修基金，這都需要業(yè)主們的同意。但是業(yè)主簽字達(dá)不到70%以上的話(huà)，公共維修基金動(dòng)不了，他們只好向相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)專(zhuān)項(xiàng)款，所以這樣維修起來(lái)的周期較長(zhǎng)。

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　　物業(yè)管理缺乏透明度

　　北京易行律師事務(wù)所邱彩霞律師表示，啟動(dòng)公共維修基金需要由全體業(yè)主的三分之二表決通過(guò)。如果這個(gè)小區(qū)有其他的公共經(jīng)營(yíng)收益的話(huà)，可以動(dòng)用公共經(jīng)營(yíng)收益。物業(yè)應(yīng)當(dāng)將小區(qū)的收益情況做個(gè)公示，做到透明化管理，讓業(yè)主詳細(xì)知道小區(qū)公共收益的去處。若確實(shí)沒(méi)有這些收益或收益不足，業(yè)主了解社區(qū)情況后，就不難啟動(dòng)公共維修基金了。

　　□案例2

　　新街坊小區(qū)

　　頂層住戶(hù)家中嚴(yán)重漏雨事不關(guān)己者拒絕動(dòng)基金

　　朝陽(yáng)區(qū)新街坊小區(qū)業(yè)主反映，因小區(qū)多戶(hù)頂層住戶(hù)家中漏雨，物業(yè)公司欲啟動(dòng)公共維修基金給予維修，但遭到不少其他業(yè)主的反對(duì)。持反對(duì)意見(jiàn)的業(yè)主表示，僅有一小部分業(yè)主家中漏雨，這部分錢(qián)應(yīng)由小區(qū)物業(yè)來(lái)掏，不應(yīng)動(dòng)用屬于全體業(yè)主的公共維修基金。

　　采訪(fǎng)中，不少業(yè)主稱(chēng)，家中漏雨的業(yè)主肯定同意動(dòng)用維修基金，否則物業(yè)公司也不愿意通過(guò)其他方式出維修費(fèi)，可這筆錢(qián)是大家的錢(qián)，不能隨意動(dòng)用。物業(yè)公司已將維修1號(hào)樓和4號(hào)樓屋頂?shù)南嚓P(guān)費(fèi)用進(jìn)行公示，但仍有不少業(yè)主不同意。

　　據(jù)了解，去年11月，新街坊小區(qū)業(yè)主就在業(yè)主論壇發(fā)帖，反映物業(yè)公司在征集業(yè)主簽名，準(zhǔn)備動(dòng)用公共維修基金修繕漏雨住宅樓。有業(yè)主質(zhì)疑，“整個(gè)簽字表上只是列出了每戶(hù)業(yè)主所繳納的公共維修基金的數(shù)額，根本沒(méi)寫(xiě)明這筆錢(qián)要用來(lái)做什么、怎么用、用多少”。

　　小區(qū)物業(yè)公司一負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱(chēng)，小區(qū)1號(hào)樓和4號(hào)樓長(zhǎng)期以來(lái)樓頂漏雨嚴(yán)重，物業(yè)公司這才就是否動(dòng)用公共維基金維修樓頂征求業(yè)主意見(jiàn)。該負(fù)責(zé)人表示，動(dòng)用維修基金需取得兩棟樓三分之二以上的業(yè)主簽字同意，但目前只有少數(shù)業(yè)主簽了字，“如果簽字的業(yè)主不到三分之二，我們?cè)倏紤]采用別的方法維修”。

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　　利益面前業(yè)主存分歧

　　據(jù)社會(huì)學(xué)家王開(kāi)玉教授分析，該情況因啟動(dòng)公共維修基金需符合全體業(yè)主的利益，而案例中，不同意啟動(dòng)公共維修基金的業(yè)主是認(rèn)為此事和他們無(wú)關(guān)。解決此事的最好辦法是協(xié)商，雙方達(dá)成一致，才能動(dòng)用公共維修基金。

　　□案例3

　　富萊茵花園

　　電梯出問(wèn)題一停5個(gè)月居民恐用了基金難再集

　　據(jù)永外地區(qū)富萊茵花園小區(qū)15號(hào)樓的業(yè)主反映，去年6月，因小區(qū)居民恐動(dòng)用公共維修基金后難再集，15號(hào)樓的兩部電梯停運(yùn)5個(gè)月才修好。

　　家住該樓13層的李女士稱(chēng)，電梯停運(yùn)的那段時(shí)間，她每天上下班都要爬樓梯。“尤其是夏天天氣熱了，下班回家上下樓，衣服都濕透一大半。”她說(shuō)，因該小區(qū)曾動(dòng)用過(guò)公共維修基金，原本的公共維修基金已所剩不多，如果當(dāng)時(shí)動(dòng)用公共維修基金，恐以后難再集。

　　據(jù)了解，該樓共14層，有50余住戶(hù)，一大部分人是上班族，還有相當(dāng)一部分是老年人，他們每天上下樓梯十分不便。為此，物業(yè)公司提出了動(dòng)用公共維修基金更換新電梯的建議，但遭到業(yè)主反對(duì)，業(yè)主們認(rèn)為電梯未到更換期限，物業(yè)提出動(dòng)用公共維修基金后，錢(qián)花完后很難再集。

　　不少主表示，電梯才用了7年就損壞，不是業(yè)主的問(wèn)題，是物業(yè)的問(wèn)題。公共維修基金是房屋大修的“救命錢(qián)”，要業(yè)主拿這筆錢(qián)為物業(yè)買(mǎi)單，太不符合常理了。“如果換了電梯，將來(lái)就沒(méi)錢(qián)修房了。”

　　小區(qū)物業(yè)公司的工作人員解釋?zhuān)?dāng)時(shí)物業(yè)公司剛接手小區(qū)，電梯屬于前物業(yè)遺留的問(wèn)題，不屬于新物業(yè)公司的問(wèn)題。15號(hào)樓的兩部電梯沒(méi)有辦法再運(yùn)行，強(qiáng)行運(yùn)行可能會(huì)出危險(xiǎn)。物業(yè)公司也沒(méi)有其他資金，只好提出動(dòng)用公共維修基金，但因業(yè)主對(duì)提議不認(rèn)同，維修方案才被擱淺。最終，他們向政府申請(qǐng)緊急啟動(dòng)資金，經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)一個(gè)周期問(wèn)題才得以解決。

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　　業(yè)主最關(guān)心監(jiān)管問(wèn)題

　　社會(huì)學(xué)專(zhuān)家王開(kāi)玉表示，一旦公共維修基金用完，業(yè)主就需再集資。按照規(guī)定，用了70%就需要重新集資，但是大多數(shù)業(yè)主并不愿意掏錢(qián)，畢竟沒(méi)有機(jī)構(gòu)監(jiān)督這筆錢(qián)如何使用，這也是房屋公共維修基金長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法被正常使用的一個(gè)原因。

　　□對(duì)話(huà)專(zhuān)家

　　透明化管理是核心問(wèn)題

　　京華時(shí)報(bào)：要使公共維修基金得到妥善使用，業(yè)主和物業(yè)應(yīng)該如何做？

　　社會(huì)學(xué)專(zhuān)家王開(kāi)玉：因?yàn)槭褂霉簿S修基金需要三分之二的業(yè)主簽字，因此業(yè)主需告別“事不關(guān)己，高高掛起”的思想，否則公共維修基金很難啟動(dòng)。業(yè)主要有能力判斷什么時(shí)候可以動(dòng)用公共維修基金，多為小區(qū)和其他業(yè)主著想。其次，物業(yè)公司要尋找有資質(zhì)的維修隊(duì)，對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。在維修過(guò)程中，做到透明化管理。

　　京華時(shí)報(bào)：如何加強(qiáng)公共維修基金透明化管理？

　　王開(kāi)玉：基金管理的透明化和加強(qiáng)監(jiān)管力度是公共維修基金管理的前提條件。因?yàn)橹挥型该骰凸_(kāi)化，才可能保證它不被挪用，不被濫用，比如說(shuō)存在哪個(gè)銀行、到底征集了多少錢(qián)、每一戶(hù)有多少錢(qián)、每一個(gè)小區(qū)有多少錢(qián)、這筆錢(qián)是怎么變化的？這筆錢(qián)如果使用的話(huà)，如何申請(qǐng)、怎么使用、決定權(quán)在誰(shuí)？透明度不夠必然會(huì)讓業(yè)主產(chǎn)生疑問(wèn)。

　　京華時(shí)報(bào)：小區(qū)哪些問(wèn)題需要用公共維修基金維修？滿(mǎn)足什么樣的條件可以啟動(dòng)公共維修基金？

　　王開(kāi)玉：小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施（內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?損壞，或者戶(hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等，都屬于公共維修基金維修的范疇。小區(qū)的公共設(shè)施及非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋損壞，也屬維修范疇。

　　動(dòng)用小區(qū)公共維修基金大致需滿(mǎn)足兩個(gè)條件，一是該住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)成立，業(yè)主委員會(huì)組織機(jī)構(gòu)健全；二是，該住宅區(qū)已開(kāi)立專(zhuān)項(xiàng)維修基金來(lái)源賬戶(hù)，其中開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主應(yīng)繳存的商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金已足額繳存。