成都出臺物業(yè)費新政，擴大市場調(diào)節(jié)范圍

商品房有了業(yè)委會 自己可定物業(yè)費

昨日，記者從市發(fā)改委獲悉，《關(guān)于規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費管理的通知》及《關(guān)于我市物業(yè)服務(wù)等級劃分 物業(yè)服務(wù)收費標準及有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》）下發(fā)，成都物業(yè)收費出臺新政，以擴大市場調(diào)節(jié)范圍。

大變化

商品房有業(yè)委會后

物業(yè)費由業(yè)主和物管定

政府指導(dǎo)價僅限：

采取包干制計費方式的普通商品住宅（不含別墅等高檔住宅）前期物業(yè)費、保障性住房

市場調(diào)節(jié)價涵蓋：

成立業(yè)委會后的商品房和別墅等高檔住宅以及商業(yè)店鋪、寫字樓等

過去，物業(yè)費收取標準一直實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價雙軌制，其中普通類住宅執(zhí)行政府指導(dǎo)價，其他物業(yè)（如豪宅）由市場定價。此次出臺的《通知》則對政府指導(dǎo)價的管理范圍作了較大調(diào)整：對采取包干制計費方式的普通商品住宅（不含別墅等高檔住宅）前期物業(yè)服務(wù)收費和保障性住房的物業(yè)服務(wù)收費實施政府指導(dǎo)價。除此之外，對成立業(yè)委會后的物業(yè)服務(wù)收費和別墅等高檔住宅以及商業(yè)店鋪、寫字樓等物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

市發(fā)改委收費處相關(guān)負責(zé)人解釋稱：“過去我們對業(yè)委會成立以后的普通商品房，也是實行的政府指導(dǎo)價，但現(xiàn)在這部分收費將實行市場調(diào)節(jié)價。”市房管局物業(yè)管理處相關(guān)負責(zé)人則認為，業(yè)委會缺位的前期物業(yè)階段，政府會為保障業(yè)主權(quán)益進行干預(yù)，但為培養(yǎng)基層自治，業(yè)委會成立后，應(yīng)更多地發(fā)揮市場主體的作用。

小調(diào)整

政府指導(dǎo)價

浮動幅度降為15%

配備電梯的住宅

4級物業(yè)服務(wù)收費標準為每月每平方米1.90元、3級為1.35元、2級為0.95元；

未配備電梯的住宅

4級物業(yè)服務(wù)收費標準為每月每平方米1.25元、3級為0.85元、2級為0.60元、1級為0.40元

此次出臺的新政對中心城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價標準有所更改，針對前期物業(yè)和保障房而制定的物業(yè)服務(wù)等級數(shù)，由現(xiàn)行的4級調(diào)整為了5級。過去最高為1級，最低為4級，現(xiàn)在最高為5級，最低為1級?！锻ㄖ吠瑫r制定了與等級相對應(yīng)的基準價和浮動幅度。

記者了解到，配備電梯的住宅，4級物業(yè)服務(wù)收費標準為每月每平方米1.90元、3級為1.35元、2級為0.95元；未配備電梯的住宅，4級物業(yè)服務(wù)收費標準為每月每平方米1.25元、3級為0.85元、2級為0.60元、1級為0.40元。此次新政在這4個級別之上，還設(shè)定了沒有明確定義基準價的第5個物業(yè)服務(wù)等級：“擬采用5級物業(yè)服務(wù)標準收費的住宅物業(yè)小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)等級和收費標準經(jīng)區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門和價格主管部門備案后在該住宅物業(yè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)招標文件或協(xié)議選聘核準表中明確。”

市發(fā)改委收費處相關(guān)人員給記者算了一筆賬：“過去有電梯的小區(qū)采用1級服務(wù)的，物業(yè)收費基準價為1.75元/平方米·月，按最高上浮20%算，物業(yè)公司最高可收取2.1元/平方米·月。新政實施后，采用4級物業(yè)服務(wù)，其前期物業(yè)收費的基準價變更為1.9元/平方米·月。按最高上浮15%算，物業(yè)公司最高可收取2.19元/平方米·月。”此外，與過去相比，政府指導(dǎo)價浮動幅度由原20%降低為15%。

對于中心城區(qū)以外的其他區(qū)（市）縣的物業(yè)服務(wù)收費，《通知》要求政府指導(dǎo)價標準原則上不能高于上述標準，在此前提下，再由當(dāng)?shù)卣畠r格主管部門和房產(chǎn)管理部門結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H制定。

市房管局物管處相關(guān)負責(zé)人說，標準修改后，服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)事項更具體，服務(wù)標準要求更高。“比如原來最高服務(wù)等級的服務(wù)標準為六大項43小項，新標準的最高服務(wù)等級服務(wù)標準為七大項144小項。”而這些都是隨著近年來小區(qū)配套設(shè)施增多，為滿足不同消費層次的業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的多樣化需求進行的調(diào)整。

裝修服務(wù)費、垃圾清運費微調(diào)

市發(fā)改委收費處相關(guān)負責(zé)人還表示：“考慮到近年來勞動力成本和原材料上漲，我們對中心城區(qū)住宅在裝修期間收取的相關(guān)服務(wù)費用進行了微調(diào)。”

記者了解到，在裝修服務(wù)費方面，配備電梯物業(yè)的由原按建筑面積0.03元/平方米·天調(diào)整為按不高于0.04元/平方米·天收?。晃磁鋫潆娞莸挠稍?.02元/平方米·天調(diào)整為按不高于0.03元/平方米·天收取?！锻ㄖ愤€特別注明，物業(yè)服務(wù)機構(gòu)收取了裝修服務(wù)費的，不得再收取裝修工出入證工本費、電梯使用費、樓道維護費等其他費用，造成共有部位、共有設(shè)施設(shè)備等損壞的，由責(zé)任人另行承擔(dān)相應(yīng)的賠償。

在裝修垃圾清運費方面，《通知》要求各物業(yè)服務(wù)機構(gòu)不得強制收取裝修垃圾清運費，該費用應(yīng)本著自愿委托的原則，由物業(yè)服務(wù)機構(gòu)負責(zé)清運垃圾的，垃圾清運費標準由原2.0元/平方米調(diào)整為按不高于2.5元/平方米收取。

根據(jù)《通知》，中心城區(qū)以外的其他區(qū)（市）縣住宅裝修服務(wù)費及裝修垃圾清運費不得高于上述收費標準。

成都商報(微博)記者 張疏桐

深度解讀

不設(shè)上下限 是否意味物業(yè)費大漲？

“物業(yè)費并不是物管公司單方面說漲就能漲的，這必須要業(yè)委會、物業(yè)公司雙方協(xié)調(diào)、談判、簽合同，收費標準要由合同雙方當(dāng)事人予以約定。”市房管局物業(yè)管理處相關(guān)負責(zé)人答復(fù)道。

胡先生在一家物業(yè)公司管理層擔(dān)任要職，在他看來，即便政府放開了這部分物業(yè)費收費標準，以市場議價替代政府指導(dǎo)價，物業(yè)公司也并不敢輕易漲價。原因是物業(yè)服務(wù)市場有競爭，而業(yè)委會也有選擇物業(yè)公司的權(quán)利：“你漲價了，業(yè)委會完全可以選擇換另一家更便宜的公司。”

業(yè)委會成立后，物業(yè)費將不再有政府指導(dǎo)價的上下限，作為業(yè)主，是否會擔(dān)心物業(yè)費上漲？王浩（化名）是浪琴灣小區(qū)業(yè)委會籌備委員會成員，他所在的小區(qū)將在月底成立業(yè)委會，在他看來，為前期物業(yè)所享有的政府指導(dǎo)價而推遲或不成立業(yè)委會的可能性幾乎沒有。“事實上，把選擇權(quán)交給市場，對我們來說更自由了，我們可以根據(jù)市場機制選擇物美價廉的物業(yè)公司。” 他認為相較于業(yè)主對物業(yè)公司的需求、物業(yè)公司對業(yè)主的需求才更為“剛性”：“我們可以聘請清潔公司、安保公司來提供物業(yè)公司能提供的大部分服務(wù)，價格說不定更便宜。物業(yè)公司很多，小區(qū)數(shù)量卻相對固定。”隨著業(yè)委會的逐步成熟，物業(yè)公司面臨大量競爭的情況下，王浩似乎并不存有關(guān)于物業(yè)費上漲的擔(dān)憂。

特別提醒

1月10日實施 “老盤老辦法、新盤新政策”

新政實施后，已和物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)合同的小區(qū)按什么標準繳費？

市房管局的物業(yè)管理處相關(guān)負責(zé)人表示：“新政實施后，新老樓盤前期物業(yè)收費政策的銜接將本著‘老盤老辦法、新盤新政策’的原則執(zhí)行。”也就是說，2013年1月10日新政實施前，已簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的普通商品住宅，其約定的物業(yè)服務(wù)等級和物業(yè)服務(wù)收費標準仍按原合同規(guī)定執(zhí)行，1月10日之后，新開盤銷售的普通商品住宅，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同則須按新政策執(zhí)行。